Veel woningzoekenden willen graag dat er snel nieuwe woningen gebouwd worden. Ook demissionair minister Hugo de Jonge is het hier van harte mee eens en stelt subsidies beschikbaar om dit te bereiken. Aan de wil ontbreekt het dus niet. De praktijk is echter weerbarstig. Wie het nieuws over de bouweconomie volgt zal opgemerkt hebben dat de vooruitzichten voor 2024 niet zo rooskleurig zijn als de afgelopen vijf jaar. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voorspelt zelfs een krimp van 8% van de woningbouw.
Hoge financieringslasten en hoge bouwkosten lijken debet te zijn aan stagnatie in de productiestroom. Een hypotheekrente van 5% en bouwkosten die in vijf jaar tijd met maar liefst 35% zijn gestegen; zijn kostenstijgingen die de markt blijkbaar moeilijk kan verteren. Dat de rente is aangepast om de inflatie en de oververhitte economie te beteugelen valt te begrijpen, maar dat de bouwkosten historisch gezien zo extreem zijn gestegen is bijzonder wrang. Het tekort aan personeel, aan materialen en extra kwaliteitseisen lijken hiervan de grote boosdoeners.
Tijdens ieders welverdiende rust in de bouwvak publiceerde de Cobouw een interview met BAM-topman Ruud Visser over de situatie van Neerlands grootste bouwbedrijf. BAM schreef mooie zwarte cijfers de afgelopen jaren, maar de heer Visser beschrijft de markt nu als ‘uitdagend’. Ook hij wijst op de gestegen rente en bouwkosten. “De hoge bouwkosten en stijgende rente vormen een giftige combinatie”, aldus Visser. Toch ziet de BAM-topman dit niet als grootste obstakel. Volgens de topman heeft de bouw het meeste last van vergunningstrajecten met lange bezwaarprocedures.
Onder de parasol in de Kroatische zon las ik met enige verbazing het artikel uit de Cobouw. Wat maakt nu toch de vergunningsprocedure zo gecompliceerd dat zelfs de BAM dit als het grootste obstakel benoemd? De invoering van de nieuwe omgevingswet levert een hoop nieuwe vragen op en inspraak van belanghebbenden maakt planvorming soms uitdagend, maar zijn dit nu werkelijk de grote hindernissen die het productieproces verstoren?
Naar mijn bescheiden zijn de procedures niet het obstakel. Ja, het kost tijd, maar in de totale doorlooptijd van een bouwplan mag dit geen naam hebben. Vaak wordt gesteld dat een bouwproject van enige omvang vijf tot zeven jaar duurt. Terugrekenend: als de bouw één tot anderhalf jaar in beslag neemt, de bouwvoorbereiding een half jaar, een uitgebreide procedure een half jaar (exclusief beroepstermijn) en het ontwerp een half jaar; dan blijft er nog steeds twee tot vier jaar over.
Tijd die veelal besteed wordt aan planvorming, uitvoerig overleg en trage besluitvorming. Een weerbarstig proces waar veel tijd verloren gaat en moeilijk of niet-planbaar is. Daarentegen is de tijd die besteed wordt aan het ontwerp, de vergunningsprocedure en de realisatie wel planbaar. Kortom, de duur van de vergunningsprocedure is niet het obstakel, maar het werk dat hieraan voorafgaat is weerbarstig en hier gaat blijkbaar de meeste tijd verloren.
Of anders gesteld: hier is ruimte voor verbetering! Voor opdrachtgevers, overheden en bouwers een mooie kans om zich op dit onderdeel van het proces te richten en daarmee de bouwproductie op stoom te houden. Samen met Bouwbedrijf Lont heb ik met Grondgoed het afgelopen half jaar gewerkt aan het doorgronden van de niet-planbare periode van het ontwikkelproces. Met als resultaat een procesmodel, genaamd het Tafelmodel, waarmee interdisciplinair met alle betrokkenen en belanghebbenden plannen kunnen worden voorbereid.
Het Tafelmodel draagt bij een grondige voorbereiding, gedegen participatie en solide borging van besluitvorming. Een stappenplan gericht op goede, gedragen plannen en het voorkomen van faalkosten en tijdverlies. Naast procesversnelling is het Tafelmodel opgezet om het vergunningsproces optimaal voor te bereiden en daarmee feilloos te doorlopen. Hiermee worden kosten bespaard en de kans op beroepsprocedures verminderd.
Kortom, niet klagen, maar dragen. Goede voorbereiding is het halve werk; het niet-planbare deel wordt planbaar en procesversnelling realiseerbaar!
Website: https://fokkensgrondgoed.nl/
