Bezit u een vakantiewoning of verhuurd vastgoed in box 3? Dan gaat er nogal wat veranderen. Pim Hoyng en Edwin Roskammer van Delen Private Bank belichten de verwachte aanpassingen, de optie van vastgoed in de BV én het belang van vermogensplanning.
Er is veel om te doen, het voornemen om vanaf 2028 het werkelijke rendement van box 3-vermogen te gaan belasten in plaats van een fictief rendement zoals nu. Hiermee streeft de overheid naar een rechtvaardiger systeem, aldus vermogensplanner Pim Hoyng en private banker Edwin Roskammer van Delen Private Bank.
Eerst nog even de vooruitzichten voor het komende jaar, waarin nog steeds gerekend wordt met een door de Belastingdienst vastgesteld fictief rendement. In 2026 gaat dat percentage flink omhoog, namelijk van 5,88 procent naar 7,78 procent van het box 3-vermogen. Daarbij gaat het om overige bezittingen, zoals beleggingen en verhuurd vastgoed, niet om spaartegoeden. Over dat fictieve rendement wordt vervolgens 36 procent belasting geheven, wat neerkomt op een heffing van bijna 2,8 procent. De eigenaar van een (Nederlandse) vakantiewoning puur voor eigen gebruik, mag rekenen met het wat lagere fictieve rendement van 5,06 procent (omgerekend een heffing van 1,8 procent). “Je hebt daar immers geen inkomsten uit”, aldus Hoyng.
Te veel betaald?
Hoe hoger het fictieve rendement, hoe onrechtvaardiger die belasting kan aanvoelen. Met een zogeheten tegenbewijsregeling kunt u mogelijk belasting terugvragen. Daar gaat nogal wat rekenwerk aan vooraf, met optellen (van een eventuele WOZ-waardestijging en huurinkomsten) en aftrekken (van rente, maar dan weer niet van onderhoudskosten). Heeft dat zin? Hoyng: “We krijgen deze vraag vaak, maar het is erg afhankelijk van de financiële situatie.”
De fiscus kijkt namelijk naar het rendement van het totale box 3-vermogen, licht de vermogensplanner toe. “Had u bijvoorbeeld in 2022 alleen een effectenportefeuille, dan heeft bezwaar maken tegen het fictieve rendement ongetwijfeld zin. Aangezien de aandelenkoersen dat jaar sterk daalden, is er al gauw te veel vermogensrendementsheffing betaald. Een ander verhaal is het als u ook vastgoed bezat. De WOZ-waarde van woningen steeg in 2022 met gemiddeld ruim 13 procent, op basis van CBS-cijfers. In dat geval zou de tegenbewijsregeling waarschijnlijk minder zin hebben.”
Tweede huis op de Wadden
Voor klanten van Delen Private Bank is het maar al te relevant hoe de bezittingen in box 3 worden belast. Zij doen vaak aan vermogensspreiding, constateert Edwin Roskammer, die als private banker verbonden is aan de Delen-vestiging in Heerenveen. “Wij hebben veel ondernemers als klant en een deel van hen heeft verhuurd vastgoed in box 3. Een nog grotere groep bezit een vakantiewoning, meestal voor eigen gebruik en dikwijls hier in Friesland.”
Voelt rechtvaardiger
Vanaf 2028 wordt dit box 3-vastgoed dus anders belast. Als dat tenminste haalbaar blijkt, tekent vermogensplanner Hoyng aan. “Aanvankelijk zou het werkelijke rendement al vanaf 2026 ingaan, maar dat is uitgesteld en ook de inhoud is al meermaals aangepast. In maart volgend jaar zou het wetsvoorstel door de Tweede Kamer worden besproken. Maar gezien de val van het kabinet en de verkiezingen die net achter ons liggen, is het ongewis of het onderwerp dan al aan bod komt.”
Afgezien van de precieze timing, is het volgens de Delen-collega’s gezien alle gerechtelijke uitspraken wel de verwachting dat deze stelselwijziging er komt. Waarbij de grote vraag natuurlijk is: pakt de nieuwe aanpak voor vastgoedbezitters gunstig uit? Hoyng: “Over het rendement dat verhuurd vastgoed daadwerkelijk oplevert, wordt nog steeds 36 procent belasting geheven. Maar er komen wel meer aftrekposten. Zo mag je voortaan niet alleen de financieringskosten maar ook de onderhoudskosten aftrekken. En het zal vooral ook eerlijker aanvoelen.”
Bij een recreatiewoning die het gehele jaar geen huur oplevert, gaat het overigens anders werken. Dan zal een vergoeding voor het eigen gebruik gelden. Die komt neer op 36 procent belasting over 3,35 procent van de WOZ-waarde minus onderhoudskosten. “Zo wordt er toch weer een forfaitaire methode ingefietst”, zegt Hoyng kritisch. “Dat wordt voer voor discussie.”
Het bredere plaatje
Voor verhuurd vastgoed is een aantrekkelijker regime in elk geval gewenst, vult collega Roskammer aan. Op dit moment stoten veel van zijn klanten die panden af. Dat hangt samen met strengere verhuurregels, maar ook met de gestegen vermogensrendementsheffing. Tot 2017 gold er nog één box 3-tarief van 1,2 procent, inmiddels is dat voor beleggingen en vastgoed gestegen tot 2,8 procent volgend jaar. “Voorheen was vastgoed vaak een appeltje voor de dorst. De huurinkomsten vormden een aanvulling op het pensioen. Dat is minder gunstig geworden, daarom verkopen klanten hun vastgoed. Vervolgens hebben zij een flink bedrag op de bank staan waarmee iets moet gebeuren. Dan komt vermogensplanning om de hoek kijken.”
Ook als het vastgoed wel aangehouden wordt, is het verstandig om naar het bredere plaatje te kijken, benadrukken beide collega’s. Vermogensplanning brengt alle financiële omstandigheden, de wensen, verwachtingen en veranderingen in regelgeving inzichtelijk in beeld om vervolgens een strategie uit te stippelen. Dat is nu net de expertise van de professionals van Delen Private Bank.
Vastgoed in de BV
Voor ondernemers kan het bijvoorbeeld een overweging zijn om het vastgoed in de BV onder te brengen, in plaats van in box 3. Al is die aanpak niet altijd lonend, waarschuwt private banker Roskammer. “Mocht u overwegen vastgoed uit box 3 over te brengen naar de BV, houd dan rekening met 10,4 procent overdrachtsbelasting. Maar voor nieuw aangeschaft beleggingsvastgoed kunt u de BV zeker als optie onderzoeken. In dat geval betaalt u vennootschapsbelasting over het werkelijk behaalde rendement, waarbij ook de onderhoudskosten als aftrekpost gelden.”
Voordelig lenen aan de kinderen
Wat Hoyng en Roskammer de laatste tijd vaker tegenkomen is dat klanten vanuit de BV hun kinderen een lening verstrekken voor de aankoop van een eigen woning. Het kind heeft dan recht op hypotheekrenteaftrek en profiteert later mogelijk van een waardestijging. Het kan interessant zijn om zo’n lening met een effectenkrediet te financieren. Bij Delen kunt u een deel van de waarde van de beleggingsportefeuille lenen om (eventueel via de kinderen) vastgoed aan te kopen. De private bank rekent hiervoor relatief gunstige rentetarieven. “Voordelig en ook makkelijk”, zegt Roskammer. “Want taxatierapporten en een hypothecaire inschrijving bij de notaris zijn voor een effectenkrediet niet nodig. Zo hoeft de beleggingsportefeuille niet aangesproken te worden en kan die op de lange termijn blijven renderen.”
Delen in Friesland
Delen Private Bank is gespecialiseerd in vermogensbeheer en -planning en rekent steeds meer ondernemers tot haar klanten.
Het Heerenveense team bestaat uit (foto v.l.n.r.): Johan Liezen, Pieter Dieben, Douwe van der Glas, Edwin Roskammer en – sinds kort – Paul de Jong.
Meer weten of afspraak maken? Neem contact op via 0513 259 000.